ผลวิจัยเผยราคาที่ดินกทม. 2 ปีย้อนหลังราคาปรับตัวสูงสุดในรอบ 25 ปี ชี้ปัจจัยหลักมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่วนรามคำแหงแพงขึ้นเรื่อยๆ
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยผลการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินระหว่างปี 2537-2561 พบว่าในช่วงปี 2560-2561 ที่ผ่านมา ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นถึง 7.9% เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุดในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา สำรวจจากแปลงสำคัญ 324 แปลงกระจายทั่วไป โดยปรับตัวสูงสุดในช่วงปี 2546-2548 จากนั้นค่อย ๆ เพิ่มในอัตราที่ลดลง และปรับตัวในอัตราเพิ่มในปี 2553-2561 จนถึงปัจจุบัน
หากพิจารณาในรอบ 19 ปี (ปี 2541-2561) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ ในเขตชั้นใน 266.2% เขตชั้นนอก 106.7%-132.9% (เทียบกับค่าเฉลี่ย 158.2% หรือปีละ 13.3%) โดยในทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ปรับตัวสูงสุด 266.2% (ปีละ 13.3%) ส่วนทำเลที่ปรับตัวน้อย คือบริเวณเขตชั้นนอก โดยเฉพาะด้านทิศตะวันออกของเมืองเฉลี่ย 90.8% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นบริเวณเขตพื้นที่สีเขียว
หากพิจารณาในรอบ 5 ปี (ปี 2556-2561) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ เขตชั้นใน 39.7% เขตชั้นกลาง 35.5-35.6% เขตชั้นนอก 17.7-30.3% (เทียบกับค่าเฉลี่ย 28.5%) โดยในเขต CBD ปรับตัวสูงสุด 39.7% (เฉลี่ยปีละ 7.9%)
กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งธนฯ ที่ดินราคาพุ่ง
ล่าสุดปี 2561 ราคาที่ดินปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล 7.9% โดยแบ่งออกเป็น
• กรุงเทพฯ ชั้นนอก ได้แก่ ด้านเหนือ 8.4% ด้านตะวันออก 9.9% ด้านตะวันตก 10.3% ด้านใต้ 8.9%
• กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ได้แก่ ฝั่งกรุงเทพฯ 13.5% ฝั่งธนบุรี 12.5%
• กรุงเทพฯ ชั้นใน ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District-CBD) 11.5%
• แนวรถไฟฟ้า BTS โดยรวม 9.9% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 11.6% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 11.7% ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 9.6%
• แนวรถไฟฟ้า MRT 9.1%
• แนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ 6.5%
• แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ 10.1%
• แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน 3.3%
• แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ 16.2% และหัวลำโพง-บางแค 11.3%
สยามสแควร์ ใกล้รถไฟฟ้า ทะลุ 2.5 ล้าน/ตรว.
ราคาที่ดินแปลงที่แพงที่สุด คือ บริเวณสยามสแควร์ ราคาตารางวาละ 2.5 ล้านบาท แต่ถ้าหากนับจากบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า จะพบว่า ที่ดินรอบรถไฟฟ้า BTS สถานีสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา มีราคาสูงอยู่ที่ประมาณ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวาเช่นเดียวกัน เนื่องจากเป็นทำเลใจกลางเมือง รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และศูนย์การค้าขนาดใหญ่
ส่วนอัตราค่าเช่าก็สูงอยู่ในระดับ 2,500-5,000 บาทต่อตารางเมตร อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้า BTS สองสายเชื่อมต่อกัน ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองเป็นไปอย่างสะดวก เรียกได้ว่าเป็นทำเลที่เหมาะแก่การจับจ่ายและลงทุน จึงส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น
รามคำแหงติดท็อป 5 ทำเลดาวรุ่ง
สำหรับแปลงที่ดินที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุด คือบริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งปัจจุบันมีราคาตารางวาละ 280,000 บาท เป็นการเพิ่มขึ้นถึง 27.3% ในเวลาเพียง 1 ปี เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ทำให้ทำเลรามคำแหงมีความคึกคัก และเป็นที่น่าจับตามอง มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สอดคล้องกับข้อมูลของฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ที่ได้เผยทำเลทองที่มีความโดดเด่นที่สุดปี 2562 ทั้งหมด 5 ทำเล ได้แก่ 1. สุขุมวิท 55 หรือทองหล่อ 2. พญาไท-ราชเทวี 3. รามคำแหง 4. เอกมัย และ 5. พระราม 9-รัชดาภิเษก สะท้อนให้เห็นว่า โครงการรถไฟฟ้า ช่วยกระตุ้นความน่าสนใจให้กับทำเลนั้น ๆ ได้เป็นอย่างดี ยกตัวอย่างทำเลรามคำแหงที่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 4,793 ยูนิต
จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบัน และสายที่กำลังก่อสร้าง ทำให้คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นอีก เนื่องจากต้นทุนหลักของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคือที่ดิน ดังนั้น สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างจึงเป็นช่วงเวลาที่ดีในการตัดสินใจซื้อก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นอีกในอนาคต
ข้อมูลจาก ddproperty
